Najem krótkoterminowy: przepisy uchwalone przez Sejm, jeszcze nie obowiązują

Najem krótkoterminowy: przepisy uchwalone przez Sejm 8 października 2026 r.

Słyszysz, że Sejm „zakazał wynajmu na doby”, a nie wiesz, czy musisz już coś zgłaszać ani czy sąsiedzi mogą zablokować wynajem w Twoim bloku. Odpowiedź ma dwie części. Nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich jest uchwalona przez Sejm, ale jeszcze nie obowiązuje.

Sejm przyjął ją 8 października 2026 r. głosami 407 posłów, przy 24 głosach przeciw i 9 wstrzymujących się. Ustawa trafia teraz do Senatu, który ma 30 dni na jej przyjęcie, zmianę albo odrzucenie. Poprawki Senatu wracają do Sejmu. Przepisy zaczną biec dopiero po podpisie prezydenta i ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw.

Podstawą jest rządowy projekt z druku sejmowego nr 2865, zmieniony w komisjach (druki nr 3119 i 3119-A). Służy on stosowaniu rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. Samo rozporządzenie stosuje się od 20 maja 2026 r. Krajowy rejestr i numery lokali mają natomiast dopiero powstać na podstawie nowelizacji.

Większość przepisów, w tym wykaz, numery i kary, wejdzie w życie po upływie 14 dni od ogłoszenia ustawy. Zakazy uchwalane przez wspólnoty i spółdzielnie oraz gminne strefy mają obowiązywać od 1 stycznia 2028 r. Treść może się jeszcze zmienić w Senacie, więc czytaj ten wpis jako opis ustawy w toku.

Jak będzie wyglądał rejestr i numer lokalu przy najmie na doby?

Powstanie jawny Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), zamieszczany na stronie ministra właściwego do spraw turystyki. Dane do wykazu przekazuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, który prowadzi gminną ewidencję. Obiekt dostanie indywidualny numer ID, nadawany automatycznie przy wpisie do ewidencji. Numer trzeba będzie podać w ofercie i przekazać platformie przed publikacją ogłoszenia.

Ustawa definiuje usługę hotelarską jako wynajmowanie trwające krócej niż 30 dni jednorazowo wobec jednego klienta. Dla obiektu ma być obowiązkowy regulamin porządkowy, z numerem ID i telefonem do osoby kontaktowej. Za wpis do ewidencji i jego zmianę ustawa przewiduje po 40 zł opłaty skarbowej.

Dziś przedsiębiorca świadczący usługi hotelarskie w innym obiekcie niż hotelarski zgłasza go do ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta (art. 39 ust. 3 ustawy o usługach hotelarskich). CWTON jeszcze nie działa, więc nie ma na razie żadnego terminu, do którego musisz się w nim zarejestrować.

Co muszą robić platformy rezerwacyjne?

Obowiązki platform wynikają bezpośrednio z rozporządzenia 2024/1028. Platforma ma tak zaprojektować serwis, by wynajmujący podawał numer przed publikacją oferty i by był on widoczny (art. 7 ust. 1 lit. b). Ma też wyrywkowo sprawdzać oświadczenia i ważność numerów (art. 7 ust. 1 lit. c).

Co miesiąc platforma przekazuje do pojedynczego cyfrowego punktu dostępu dane o działalności, numer, dokładny adres lokalu i adres URL oferty (art. 9 ust. 1). Małe platformy i mikroplatformy, które w poprzednim kwartale nie osiągnęły średnio 4250 ofert miesięcznie, robią to na koniec kwartału (art. 9 ust. 2). Gdy wynajmujący nie poprawi błędnych danych albo ich autentyczność budzi poważne wątpliwości, organ może zawiesić numer. Może też nakazać platformie usunięcie ofert albo zablokowanie dostępu do nich (art. 6 ust. 3 i 4).

Ustawa uchwalona przez Sejm przewiduje dla platform kary do 50 000 zł za każde naruszenie. Kary nie nakłada się, gdy platforma usunie naruszenie w ciągu 7 dni od wezwania.

Co od 2028 roku będą mogły gmina i wspólnota?

Rada gminy, na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, będzie mogła ustalić strefę, w której czasowo nie wolno świadczyć usług hotelarskich w obiektach innych niż hotelarskie. Uchwała może przewidzieć wyłączenia podmiotowe, przedmiotowe i czasowe. Wejdzie w życie najwcześniej po 6 miesiącach od ogłoszenia.

Właściciele lokali we wspólnocie będą mogli uchwałą zakazać takich usług na swojej nieruchomości lub w jej części. W spółdzielni uchwałę podejmuje walne zgromadzenie większością ponad 50 procent liczby uprawnionych do głosowania. Po takiej uchwale przedsiębiorca może świadczyć usługi najpóźniej przez 6 miesięcy od jej podjęcia.

Dwa rozwiązania mają działać wcześniej, bo po upływie 14 dni od ogłoszenia ustawy. Kontrolę lokalu będzie można przeprowadzić także po zgłoszeniu mieszkańca tej samej lub sąsiedniej nieruchomości, wspólnoty albo zarządu lub rady nadzorczej spółdzielni. Obiekt, w którym w ciągu 6 miesięcy od pierwszego naruszenia stwierdzono łącznie trzy naruszenia bezpieczeństwa i porządku publicznego, zostanie wykreślony z ewidencji. Ponowne zgłoszenie jest możliwe po roku.

Jaka kara grozi za najem krótkoterminowy bez wpisu?

Ustawa przewiduje administracyjne kary pieniężne do 50 000 zł. Grożą one za świadczenie usług bez wpisu do ewidencji albo po jego zawieszeniu, za brak numeru ID w ofercie i za oznaczenia mogące wprowadzić klienta w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu hotelarskiego.

Według ustawy uchwalonej przez Sejm karę nakłada decyzją marszałek województwa na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Odwołanie rozpatruje samorządowe kolegium odwoławcze. Jak wygląda ta ścieżka i jakie terminy biegną, wyjaśniamy w tekście o odwołaniu od decyzji administracyjnej. Dziś świadczenie usług hotelarskich w obiekcie niezgłoszonym do ewidencji jest wykroczeniem (art. 60¹ § 4 pkt 3 Kodeksu wykroczeń).

Czy wspólnota może dziś zakazać najmu krótkoterminowego uchwałą?

Nie może, dopóki nie wejdą w życie nowe przepisy. Sąd Najwyższy w wyroku z 12 stycznia 2021 r. (IV CSKP 20/21) uznał, że wspólnota mieszkaniowa nie może uchwałą zakazać właścicielom przeznaczania lokali na najem krótkoterminowy. Własność można ograniczyć tylko ustawą (art. 64 ust. 3 Konstytucji RP), a uchwała wspólnoty dotyczy zasadniczo nieruchomości wspólnej.

W uzasadnieniu SN wskazał środki dostępne już dziś. To przepisy prawa sąsiedzkiego (art. 144 w związku z art. 222 § 2 k.c.), art. 16 ustawy o własności lokali oraz zwiększenie obciążeń finansowych właścicieli takich lokali (art. 12 ust. 3 tej ustawy). Ten ostatni przepis mówi wprost o lokalach użytkowych, więc jego użycie wobec mieszkań bywa sporne. SN zaznaczył też, że środki te w wielu przypadkach mogą nie wystarczyć.

Co może zrobić sąsiad uciążliwego lokalu już teraz?

1. Prowadź dziennik zdarzeń. Zapisuj daty, godziny i rodzaj zakłóceń oraz numery interwencji policji. Takie notatki łatwo później dołączyć do pisma lub pozwu.
2. Zgłoś sprawę zarządowi wspólnoty na piśmie. Właściciel ma przestrzegać porządku domowego (art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali), więc zarząd może wezwać go do reakcji.
3. Wezwij właściciela lokalu, nie samego najemcę. Wyślij list polecony z opisem naruszeń i terminem na zaprzestanie. Obowiązek powstrzymania się od nadmiernych zakłóceń art. 144 k.c. nakłada na właściciela nieruchomości.
4. Nie montuj kamery wycelowanej na cudze drzwi. Granice monitoringu opisujemy w tekście o monitoringu sąsiada a RODO.
5. Rozważ pozew o zaniechanie naruszeń. Właściciel lokalu może oprzeć go na art. 222 § 2 k.c. w związku z art. 144 k.c., gdy zakłócenia przekraczają przeciętną miarę.

Najostrzejszy środek ma wspólnota, nie pojedynczy sąsiad. Gdy właściciel w sposób rażący lub uporczywy narusza porządek domowy albo swoim niewłaściwym zachowaniem czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym, wspólnota może żądać w procesie sprzedaży lokalu w drodze licytacji (art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali). W wystąpieniu z 23 czerwca 2022 r. Rzecznik Praw Obywatelskich ocenił, że tę sankcję bardzo trudno zastosować w praktyce do najmu krótkoterminowego.

Spór o rzeczy zostawiane na klatce to inna sprawa, opisana w tekście o wózku na klatce schodowej.

Ryczałt czy działalność: jak opodatkować najem krótkoterminowy?

Przy najmie prywatnym, poza działalnością gospodarczą, stosuje się ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: 8,5 procent do 100 000 zł przychodu i 12,5 procent od nadwyżki (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Zeznanie PIT-28 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku (art. 21 ust. 2 pkt 2).

Gdy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, rozliczasz go według zasad tej działalności. Przy usługach zakwaterowania pojawia się też pytanie o VAT.

O tym, czy dany najem jest prywatny, czy gospodarczy, decydują okoliczności, na przykład skala i sposób świadczenia usług. Tę granicę ustal z doradcą podatkowym, zanim wybierzesz formę rozliczenia.

Inne sprawy sąsiedzkie i urzędowe znajdziesz na stronie Co się stało?

Artykuł ma charakter informacyjny i opisuje stan prawny na dzień aktualizacji. Nie zastępuje porady prawnej w konkretnej sprawie.