Sprzedaż ziemi rolnej KOWR: kto może kupić i kiedy potrzebna zgoda

Jak wygląda sprzedaż ziemi rolnej przez KOWR w 2026 roku?

Widzisz ogłoszenie o państwowej działce rolnej i myślisz, że KOWR ją sprzeda. Co do zasady nie sprzeda. Sprzedaż nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa jest wstrzymana ustawą z 14 kwietnia 2016 r. (art. 1). Ustawa z 23 stycznia 2026 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ochrony polskiego rolnictwa (Dz.U. z 2026 r. poz. 317) przedłużyła okres wstrzymania z 10 do 20 lat od 30 kwietnia 2016 r., czyli do 30 kwietnia 2036 r. Zmiana obowiązuje od 30 kwietnia 2026 r.

Wstrzymanie ma wyjątki (art. 2 ust. 1). Sprzedaż jest możliwa m.in. dla nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele inne niż rolne, dla nieruchomości w specjalnych strefach ekonomicznych, dla domów i budynków gospodarczych z niezbędnym gruntem oraz dla nieruchomości rolnych do 5 ha. Do zmiany próg wynosił 2 ha. Te wyjątki nie wymagają zgody ministra. Pozostałe nieruchomości można sprzedać za zgodą ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, na wniosek Dyrektora Generalnego KOWR, gdy uzasadniają to względy społeczno-gospodarcze (art. 2 ust. 2). Sprzedaż bez tej zgody jest nieważna (art. 2 ust. 3).

Grunty z Zasobu KOWR może też wydzierżawiać na powiększenie lub utworzenie gospodarstw rodzinnych (art. 24 ust. 1 pkt 1 ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa).

Kto może kupić prywatną ziemię rolną?

Prywatny obrót ziemią reguluje ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Zasada jest prosta: nieruchomość rolną może nabyć wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej (art. 2a ust. 1). Łączna powierzchnia kupowanej ziemi i Twojego gospodarstwa rodzinnego nie może przekroczyć 300 ha użytków rolnych (art. 2a ust. 2).

Rolnik indywidualny to osoba fizyczna, która spełnia razem cztery warunki (art. 6 ust. 1): jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych do 300 ha użytków rolnych, ma kwalifikacje rolnicze, mieszka co najmniej 5 lat w gminie, w której leży jedna z nieruchomości jej gospodarstwa, i przez ten czas prowadzi je osobiście. Kwalifikacje to np. wykształcenie rolnicze albo co najmniej 5 lat stażu pracy w rolnictwie (art. 6 ust. 2 pkt 2).

Gdy ziemia wchodzi do majątku wspólnego małżonków, wystarczy, że te wymogi spełnia jedno z nich (art. 2a ust. 3a).

Kiedy kupisz ziemię rolną bez zgody KOWR?

Ograniczenia z art. 2a ust. 1 i 2 nie dotyczą nabywców i sytuacji wymienionych w ustawie (art. 2a ust. 3). Najczęściej spotkasz: osobę bliską zbywcy, czyli m.in. dzieci, wnuki, rodziców, rodzeństwo i małżonka (art. 2 pkt 6), dziedziczenie, zniesienie współwłasności i dział spadku, postępowanie egzekucyjne oraz nabycie nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Poniżej 0,3 ha użytków rolnych ustawa w ogóle nie ma zastosowania.

Próg 0,3 ha dotyczy powierzchni użytków rolnych, a nie całej działki. Sprawdź w wypisie z ewidencji gruntów, ile na działce jest użytków rolnych. Próg 1 ha dotyczy powierzchni nieruchomości.

Jak uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na zakup?

Zgodę wydaje Dyrektor Generalny KOWR w drodze decyzji (art. 2a ust. 4). Wniosek składa zbywca, który nie mógł sprzedać ziemi rolnikowi indywidualnemu, albo nabywca wskazany w ustawie, m.in. osoba fizyczna, która zamierza utworzyć gospodarstwo rodzinne. Stronami postępowania są zbywca i nabywca (art. 2a ust. 5a).

Gdy wnioskuje zbywca, musi wykazać, że nie mógł sprzedać ziemi rolnikowi. Najpierw publikuje ogłoszenie w systemie KOWR z terminem odpowiedzi nie krótszym niż 30 dni (art. 2a ust. 4b i 4d). Nabywca zobowiązuje się prowadzić działalność rolniczą, nie może dojść do nadmiernej koncentracji gruntów, a cena nie może być niższa niż 95 procent ceny z ogłoszenia (art. 2a ust. 4 pkt 1). Odpowiedź rolnika z ceną niższą o ponad 5 procent od ogłoszonej uznaje się za niezłożoną (art. 2a ust. 4c).

Osoba, która zamierza utworzyć gospodarstwo rodzinne, musi mieć kwalifikacje rolnicze, zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej i do zamieszkiwania przez 5 lat od nabycia w gminie, w której leży jedna z nieruchomości tego gospodarstwa (art. 2a ust. 4 pkt 2). Wniosek zawiera m.in. dane stron, oznaczenie nieruchomości i uzasadnienie celu nabycia, a dołączasz do niego wypis z ewidencji i dokumenty księgi wieczystej (art. 2a ust. 5b i 5c).

Zgoda jest ważna rok od dnia, w którym stała się ostateczna (art. 2ba). Umów termin aktu notarialnego z notariuszem tak, by zmieścić się w tym czasie. Jeśli wniosek wpłynie po upływie 6 miesięcy od końca terminu ogłoszenia, Dyrektor Generalny odmawia zgody (art. 2a ust. 4h).

Czy po zakupie możesz od razu sprzedać ziemię rolną?

Nie. Nabywca prowadzi nabyte gospodarstwo przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a osoba fizyczna robi to osobiście (art. 2b ust. 1). W tym czasie nie wolno zbyć nieruchomości ani oddać jej w posiadanie innym podmiotom (art. 2b ust. 2).

Na czym polega prawo pierwokupu KOWR?

Przy sprzedaży ziemi rolnej prawo pierwokupu ma dzierżawca, jeśli umowa dzierżawy ma formę pisemną z datą pewną, była wykonywana co najmniej 3 lata od tej daty, a nieruchomość wchodzi w skład jego gospodarstwa rodzinnego (art. 3 ust. 1). O treści umowy sprzedaży zawiadamia uprawnionych notariusz (art. 3 ust. 2). Gdy nie ma dzierżawcy z takim prawem albo z niego nie skorzysta, pierwokup przysługuje KOWR (art. 3 ust. 4).

Prawo pierwokupu nie działa m.in. przy zakupie przez osobę bliską zbywcy, jednostkę samorządu terytorialnego i Skarb Państwa ani wtedy, gdy kupujesz za zgodą z art. 2a ust. 4 (art. 3 ust. 5). Gdy cena rażąco odbiega od wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może w ciągu 14 dni od złożenia oświadczenia o jego wykonaniu wystąpić do sądu o ustalenie ceny (art. 3 ust. 8 i 9).

Gdy ziemia zmienia właściciela inaczej niż przez sprzedaż, np. przez darowiznę, KOWR może oświadczyć, że nabywa ją za zapłatą ceny (art. 4 ust. 1). Nie dotyczy to m.in. dziedziczenia ustawowego i nabycia przez osobę bliską zbywcy (art. 4 ust. 4 pkt 2).

Co się dzieje z umową zawartą wbrew ustawie?

Nabycie ziemi rolnej na podstawie czynności prawnej sprzecznej z ustawą jest nieważne (art. 9 ust. 1). Ustawa wymienia przykłady: umowa zawarta bez zawiadomienia uprawnionego do pierwokupu, zbycie ziemi przed upływem 5 lat bez zgody Dyrektora Generalnego oraz nabycie oparte na nieprawdziwych oświadczeniach lub fałszywych dokumentach. O stwierdzenie nieważności może wystąpić do sądu osoba z interesem prawnym i KOWR (art. 9 ust. 2).

KOWR może też żądać w sądzie przeniesienia nieruchomości na Skarb Państwa, gdy nabywca w ciągu 5 lat nie podjął albo przestał prowadzić gospodarstwo, nie realizuje zobowiązań złożonych przy uzyskaniu zgody albo nie używa ziemi do celów rolniczych (art. 9 ust. 3). KOWR płaci wtedy cenę odpowiadającą wartości rynkowej, według stanu nieruchomości z chwili jej nabycia przez nabywcę.

Co zrobić, gdy KOWR odmówił zgody?

Od decyzji Dyrektora Generalnego KOWR przysługuje odwołanie do ministra właściwego do spraw rozwoju wsi (art. 2a ust. 5). Termin to 14 dni od doręczenia decyzji, a odwołanie składasz za pośrednictwem Dyrektora Generalnego KOWR (art. 129 § 1 i 2 k.p.a.). Szczegóły opisujemy w tekście o odwołaniu od decyzji administracyjnej.

Gdy minister utrzyma decyzję w mocy, możesz złożyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego w ciągu 30 dni od doręczenia decyzji ministra (art. 53 § 1 p.p.s.a.). Jak ją przygotować, wyjaśnia wpis o skardze do WSA.

Zbywca ma jeszcze jedno uprawnienie. Może pisemnie żądać, by KOWR kupił nieruchomość po cenie odpowiadającej wartości rynkowej. Ma na to miesiąc od dnia, w którym odmowa stała się ostateczna (art. 2a ust. 6). Przepis nie działa, gdy odmowę oparto na braku możliwości sprzedaży rolnikowi albo na nadmiernej koncentracji gruntów, ani gdy o zgodę wnioskował nabywca, a nie zbywca (art. 2a ust. 6a). Inne sprawy urzędowe znajdziesz na stronie Co się stało?

Artykuł ma charakter informacyjny i opisuje stan prawny na dzień aktualizacji. Nie zastępuje porady prawnej w konkretnej sprawie.